春日井経営塾vol.3 持続可能なまちづくり２

平成２４年の市税当初予算を見ると市民税の２０７億円とほぼ同額の約193億円が固定資産税です。これは税収全体から見ても約４０％を占める大変大きな金額ですが、人口減少時代を迎え、一層少子高齢化が進みますので、計算上はどちらかの親から持ち家が来る時代になり、また、団塊の世代の退職に伴い働く人が減ってくるのでオフィス需要も伸びない。反面、これから親と同居していない世代の土地相続で｢土地供給｣｢床供給｣が増え、さらに土地がまとまるようになり中高層開発が進み床供給量が増える。結果として需要と供給のバランスからも、供給し過ぎたら値段は下がるのが当たり前で土地の値崩れが起こることが予想されます。つまり固定資産税の減少です。

実は、この仮説の前提は、再開発を検討している時に、事ある毎に「勝川は良いね。税金がたっぷり注ぎ込まれて・・」と言われ続けて（多分妬みもあったかも）いたため、再開発や区画整理はケインズ理論の投資的経費に当たり必ず固定資産税や市民税の増加というリターンがある事。また土地の価格は所有ではなく使用によって決まるとの確信があったため調べ始めたことにあります。当時は８年程で回収出来ると試算していました。
さらに、かつて社会資本が整備された中心市街地の地価が、空洞化で使用価値を失っているにも関わらず相対的に高止まりしている現実から、まさにコンパクトシティの考え方通り行政の負荷を減らさなければ維持できないと考えたからです。このコンパクトシティの先進地の富山市では、人口密度ｈａ当たり４０人以下になると住民一人当たりの行政費用は過大負担となり（春日井市３３．３人/ha 市街化区域 ６５．６人/ha）人口密度が高くなれば、行政費用は軽減されるとの考え方です。しかし、青森市では、中心市街地の固定資産税が他地域に比べ圧倒的に高い（２０倍以上）ため、僅か０．２％の中心市街地の固定資産税が全体の１１．８％を占め、逆に中心市街地の空洞化が大きな問題になってします。


それでは、春日井市の地価はどうなっているでしょう。固定資産税評価額を見るのが一番良いとは思いますが、今回は国土交通省が公開している土地総合情報システムの公示価格で検索し比較しました。
一番上の松新町1丁目はルネックです。以下、国道１９号の交差点、ザ・モール春日井と続き、八光町1丁目はフランテ向、旭町1丁目は商店街中程です。これはあくまで評価地点の地価の比較です。


次に工業、準工業、住宅地の公示価格です。この最高額を比較すると意外と差がないのがわかります。 もちろん何度も言いますが、あくまで評価地点の比較ですし、最高額と最低額を比較すればもっと差が出ますが、先程述べた青森の様に、20倍以上の差があるとは考えにくく、言葉は違うかもしれませんが、どの場所を見ても平均的な、もっと言えば散漫な街だという印象を感じるのは私だけでしょうか。


今まで春日井市には中心市街地が無いと言われてきました。この理由は６ヶ町村の合併で出来た街だからと私も思っていましたが、春日井市は市全体の面積９２７１haの内約半分の４７０９haが市街化区域に指定されています。更にこの７５％が区画整理済み若しくは施行中で、言ってみれば区画整理で街を作ってきたため、結果として、全市がへそもなく特徴もない平準化された街になってしまったのではないでしょうか。もちろんこのお陰で、道路も広く、公園も多い住みやすい街になっている事は忘れてはいけない部分です。（続く）